העברה ללא תמורה

לרוב, העברה ללא תמורה נעשית משיקולי מס, עם זאת, בביצוע העברה ללא תמורה לקרוב משפחה יש מספר סוגיות שחשוב לקחת בחשבון ולמצוא להן פתרון משפטי. 

העברה ללא תמורה עוסקת בהעברת נכס מקרקעין (לרבות דירת מגורים) במתנה וללא כל תמורה.

מבחינת החוק, למרות שמדובר בהעברה ללא תמורה, עדיין מדובר בעסקת מקרקעין לכל דבר לרבות תשלום מיסי המקרקעין. לעסקה זו מוענק, בהתקיים תנאים מסוימים, פטור ממס שבח ו- פטור חלקי (1/3 ממס הרכישה שהיה על מקבל המתנה לשלם) ממס רכישה. עם זאת, בעסקה בין אחים יש להבהיר כי ההגדרה לקרוב לעניין מס רכישה בהעברה ללא תמורה שונה מההגדרה לקרוב בעניין מס שבח – אך שקרוב לעניין מס הרכישה אינו בהכרח קרוב לעניין מס השבח.

מס רכישה- ישולם על-ידי מקבל המתנה 1/3 ממס הרכישה שהיה משולם על-ידו אילו היה מדובר בעסקה רגילה בין מוכר לקונה מרצון.

סעיף 4 לחוק מיסוי מקרקעין קובע כי הורשה של זכות במקרקעין אינה מהווה עסקה של מכירה מבחינת היבטי המיסוי.

"במכירת זכות במקרקעין ללא תמורה מיחיד לקרובו, יהיה מס הרכישה שליש ממס הרכישה הרגיל."

כשקרוב לעניין מס רכישה בעת ביצוע העברה ללא תמורה מוגדר כך:        

 "קרוב" – בן זוג, לרבות מי שהיה בן זוג במשך ששה חדשים שקדמו למכירת זכות במקרקעין, הורה, צאצא, בן-זוגו של צאצא, אח ואחות;

כך,  אם לאחר העברת הנכס תהא זו דירתו היחידה של מקבל המתנה, הרי שישולם על ידו 1/3 ממס הרכישה שהיה משולם על ידו לפי מדרגות דירת מגורים יחידה. לעומת זאת, אם למקבל המתנה יש דירה נוספת, הרי שישולם על ידו 1/3 ממס הרכישה לפי מדרגות דירת מגורים רגילה (נוספת). נציין שוב כי בכל הקשור למס הרכישה אחים ייחשבו כקרובים ויינתנו להם ההקלות המנויות בתקנות, אולם בכל הקשור למס השבח בעת העברה ללא תמורה יינתן פטור רק אם מדובר בדירת ירושה שנתקבלה מהורי האחים.

מס שבח בעסקת מתנה- לפי חוק מיסוי מקרקעין חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), תשכ"ג – 1963, ההגדרה לקרובו צרה יותר אצל נותן המתנה מאשר אצל מקבל המתנה, כך שהיא כוללת: העברה בין הורים לילדים (כולל סבא לנכד ולהפך), וכן העברה במתנה לאח או אחות לדירה אשר נתקבל בירושה מהוריהם או הורי הוריהם. כלומר, בעוד מקבל המתנה זכאי לקבל פטור חלקי ממס רכישה בגין העברה ללא תמורה, הרי שנותן המתנה לא יזכה לפטור ממס שבח אם מדובר בהעברה ללא תמורה בין אחים לדירה שלא התקבלה בירושה. במקרה בו נותן המתנה לא יהיה זכאי לפטור ממס שבח תחושב השומה לפי מיטב השפיטה באמצעות חישוב שווי הדירה לפי עסקאות דומות בסביבת הנכס המועבר.

תקופות צינון- מקבל המתנה, יהיה מחויב לחכות 3 שנים עד אשר הוא יוכל למכור את הנכס שקיבל ללא תמורה. במקרה שבו מקבל המתנה לא ימתין 3 שנים, הוא יהיה מחויב לשלם את המס באופן מלא, כאילו הוא קנה את הדירה. במקרה שבו מקבל המתנה לא התגורר בנכס בכל התקופה, הוא יוכל לבצע את המכירה שלו רק לאחר 4 שנים מיום קבלת הדירה ללא תמורה.

העברה ללא תמורה בכפוף למשכנתא- כלל, בכל העברת זכויות במקרקעין אשר רשומה על שם המוכר משכנתא ישנה דרישה מצד הבנק כי החוב בגין המשכנתא יסולק עד לסיום העברת הזכויות. במרבית המקרים סילוק החוב ומחיקת המשכנתא מבוצעים באמצעות תשלומים שנקבעו מראש בלוח התשלומים בהסכם המכר. אולם, בהעברה ללא תמורה אין לוח תשלומים, ועל כן בדרך כלל נוצרת בעיה לביצוע העברת הזכויות וסילוק המשכנתא (כאשר אין מספיק הון עצמי לכיסוי יתרת החוב בגין המשכנתא). את הקושי שנותר ניתן לפתור באמצעות רישום המשכנתא על שם הנעבר בד בבד עם מחיקת המשכנתא ע"ש המעביר.