הערת אזהרה הנה הערה הנרשמת בלשכת רישום המקרקעין אשר בתחומה מצוי הנכס. הערת האזהרה מפרטת את ההתחייבויות של בעל הנכס בנוגע לנכס.
מטרתה של הערת האזהרה היא להזהיר צדדים שלישיים כי קיימת התחייבות בכתב של בעל המקרקעין או בעל הזכות במקרקעין לעשות במקרקעין מסוימים עסקה או להימנע מלעשות בהם עסקה (עסקה במקרקעין הינה: עסקת בעלות, שכירות, משכנתא, זיקת הנאה או זכות קדימה).
הערת אזהרה יכולה ללבוש שתי צורות:
הערת אזהרה בטאבו לבצע עסקה – שמעידה על כך שבעל הנכס התחייב לבצע עסקה במקרקעין.
הערת אזהרה בטאבו לא לבצע עסקה – שמעידה על כך שבעל הנכס התחייב לא לבצע עסקה במקרקעין.
הערת אזהרה משמשת הן את בעל הנכס כדי להציג בפני העולם אילו עסקאות הוא מחויב לבצע או לא לבצע והן את כל מי שמתעניין במקרקעין להביט בכל נכס ולראות מה מצבו (הערות אזהרה הינן גלויות בטאבו וכל אחד יכול לראותן).
רישום הערת אזהרה לצורך משכנתא
בקשה לרישום הערת אזהרה מוגשת על ידי בעל הזכות במקרקעין או בעל הזכות בהם או על ידי הזכאי (הקונה, השוכר, בעל המשכנתא) בצירוף מסמך בכתב שמכוחו נוצרה ההתחייבות, כגון הסכם, יפוי כוח או כל מסמך אחר ואין זה משנה אם ההתחייבות הייתה מוחלטת או מותנית. כלומר ובניגוד למה שסבורים רבים בטעות, ניתן לרשום הערת אזהרה גם אם מדובר בזיכרון דברים או בהסכם אופציה.
מי שנרשמה לטובתו הערת אזהרה אינו בעל זכות במקרקעין ולכן לא ניתן לרשום הערת אזהרה בגין התחייבותו כלפי צד ג'. כך למשל, אדם שרכש דירה וזו טרם נרשמה על שמו ומכר את דירתו לאחר – לא ניתן לרשום הערת אזהרה בדבר עסקת המכירה השנייה אלא אם נתקבלה הסכמת הבעלים הרשום. דוגמא נוספת הנה הצורך של רוכש דירה המממן את רכישת הדירה במשכנתא בקבלת חתימת הבעלים.
עסקה סותרת
החוק קובע כי במקרקעין שלגביהם נרשמה הערת אזהרה, לא ניתן לעשות עסקה סותרת. עסקה סותרת הנה כזו שיש בה כדי לשלול או לפגוע בזכותו שלמי שנרשמה הערת האזהרה לטובתו. כך למשל, אם נרשמה הערת אזהרה בגין מכירת דירה לקונה א' הרי שלא ניתן לרשום זכות בעלות לטובת קונה ב', לא ניתן לרשום משכנתא לטובת קונה ב' ואף לא ניתן לרשום זכות שכירות לטובת קונה ב' שכן יהיה בכך כדי לפגוע בזכות הבעלות של קונה א'. לעומת זאת, מקום בו הושכר נכס לפלוני וזה רשם הערת אזהרה לטובתו בגין השכירות אין מניעה למכור את הדירה ולהעביר את הבעלות בטאבו שכן העברת זכות הבעלות אינה פוגמת בזכות השכירות של פלוני (אלא אם כן הוסכם אחרת בין הצדדים.
מובהר כי אין מניעה לרשום הערת אזהרה הסותרות הערות אזהרה קודמות שנרשמו (שכן הערת אזהרה אינה בגדר עסקה), רשם המקרקעין אינו מוסמך להכריע בשאלה איזו הערת אזהרה גוברת ובית המשפט הוא זה שיכריע בשאלה זו. כך ניתן לרשום עיקול לאחר הערת אזהרה ואף ניתן לרשום הערת אזהרה לאחר עיקול.
עם זאת, בהתאם לסעיף 127 (ב) לחוק המקרקעין מי שנרשמה לטובתו הערת אזהרה מוגן מפני עיקול, שהוטל לאחר רישום הערת האזהרה בגין חובות של המוכר, ואף מפני הליכי פשיטת רגל או כינוס נכסי המוכר. מכאן החשיבות הגדולה שלרישום הערת אזהרה. ומכאן כאשר אין אפשרות לרשום הערת אזהרה הרי שיש לדרוש בטחונות אחרים מהמוכר כגון ערבות בנקאית.
עסקאות נוגדות
סעיף 9 לחוק המקרקעין עוסק בעסקאות נוגדות וקובע כי אם התחייב אדם לעשות עסקה במקרקעין ובטרם הושלמה העסקה ברשום, הוא התחייב כלפי אדם אחר לעסקה נוגדת -הרי שזכותו של הראשון עדיפה, אלא אם כן פעל הקונה השני בתום לב ובתמורה, והעסקה לטובתו נרשמה בעודו תם לב. לפיכך אם הקונה הראשון רשם לטובתו הערת אזהרה לא יוכל הקונה השני לטעון כי היה תם לב.
לעומת זאת, כאשר הקונה הראשון לא רשם לטובתו הערת אזהרה, ולאחר מכן נחתם הסכם שני עם רוכש אחר, וזה רשם לטובתו הערת אזהרה, השאלה מי עדיף מוכרעת בשים לב לזמן שחלף ממועד העסקה הראשונה למועד העסקה השניה. בפסקי דין שנתנו לאחרונה נפסק כי עדיפותו של קונה ראשון, שלא רשם לטובתו הערת אזהרה, אינה יכולה לעמוד אלא לתקופה של מספר חודשים, שכן אי רישום הערת אזהרה במשך תקופה של 10חודשים, על ידי הקונה הראשון, מגיעה לכדי רשלנות וחוסר תם לב.
ביטול הערת אזהרה
ניתן לבצע ביטול הערת אזהרה, אך זאת במידה ומי שלבקשתו נרשמה ההערה מסכים לכך. בכדי לבטל הערת אזהרה נדרש כי מי שביקש את רישום ההערה ימסור ייפוי כח לביטולה.
בהסכם מכר נהוג לדרוש מהקונה ייפוי כוח המאפשר למוכר מחיקת הערת אזהרה במקרה של הפרת הסכם המכר על-ידי הקונה. כך שייפוי כוח המאפשר ביטול הערת אזהרה יחסוך מהמוכר את הליך משפטי בעניין במקרה של חילוקי דעות.
